在台灣買房不如去日本買? 專家:「日幣走貶」赴日置產眉角多
受到日圓貶值影響,現在有不少台灣人到日本置產,而過去投資熱區以東京都心蛋黃區為主,但近年關西地區的大阪,也成為不動產投資新寵。不過專家也提醒,前進日本置產還是得謹慎,因為部分價格低、投報率高的物件,往往面積小、屋齡舊,購屋族容易忽視修繕和管理的隱形成本。
房地產達人李奇嶽:「就在東京的新宿這邊,這大概是一個,50平方公尺的一個房子。」
房地產達人李奇嶽早在十多年前,就在日本東京投資房產,現在除了民宿之外還有三間房,堅持只買不賣以收租為目的,租金投報率都有4%。
房地產達人李奇嶽:「其實我們從2010年就開始在日本那邊,就去做相關的房地產的投資,幾個小房子在做民宿,最近在九州熊本也要蓋一個飯店,有些是個人民意持有,有些是用法人的民意持有,個人民意持有大概有三個。」
李奇嶽所買下的房子都是作為長期投資,他強調日圓貶值的確是一大購屋誘因,但別讓匯差增加成本。
房地產達人李奇嶽:「大家打的算盤是,我現在貨幣貶了我買,哪天如果日幣再上去的時候,我不但我房價的租金會賺到了,房地產的漲我也賺到了,我賣掉之後日幣漲我賺到我可以賺三頭,但是風險意識要有,因為日幣是一個波動量非常大的,所以我們都會建議一定要用貸款去規避貨幣的匯率風險,不然你會賺了租金賠了匯率。」
近期日圓匯率持續下探,日圓兌美元一度貶破150,也難怪不少民眾,想趁匯率低點到日本購屋,根據房仲業者數據資料,多數到日本置產的客戶,預算在4000萬到7000萬日圓,而過去投資熱區以東京都心蛋黃區為主,但現在大阪房市熱度增加房價相對便宜,以五到十年一居室的中古屋來說,在東京落在2000到4000萬日幣,但在大阪1500到2000萬日幣,就能買到房價相對親民。
房仲日本事業部經理柳政億:「大阪有萬博跟IR的話題,所以在這個話題的加持下,其實確實對於投資型的客戶有吸引力,那第二個當然也不妨是說,就是因為東京這幾年的房價真的漲不少,所以確實如果以入手門檻來講的話,關西相較於東京是比較親民的,那第三個當然還有一個原因是,因為我們其實這兩年去大阪買的客戶,有很多其實是買過東京的,所以他們很清楚知道日本的流程跟一些發展的過去,所以他們就會很快的就會,看到大阪這個機會,把東京的一些比較舊的房子出售,然後轉到大阪比較新的。」
房仲業者指出今年以來每月新增客戶組數都在500組以上,而累計到今年十月底已經多達6200組,超過去年全年近6000組顯見赴日購屋熱度依舊不減,只是前進日本置產還是得謹慎,因為部分購屋族專挑價格低投報率高的物件,但往往面積小屋齡舊,容易忽視修繕和管理的隱形成本。
樹德科大金融系副教授吳訂宜:「第一個你要負擔的是,修繕基金跟管理費,在2019年日本每一戶公寓,每個月修繕基金加上管理費,大概是兩萬兩千日幣,那通常國人去日本置產了以後,都是交給物業來管理,還有一筆費用叫做托管費,投資人在購買日本不動產的時候,需要相當注意的部分。」
專家更提醒到日本置產,最好選擇人口多的一線城市,像是東京和大阪,具備長期的人口磁吸效應,而且要留意區域發展性,若有重大建設可以帶動商圈及人潮,有利未來出售和出租。
房仲日本事業部經理柳政億:「盡量就是找人口多的地方,不要去找人口少,因為日本其實少子化跟老齡化的問題,其實他們城鄉的落差是很大的,所以你要找交通方便人口多的地方,而且它的人口是正成長,尤其是海外不動產,你買的到底是不是當地人喜歡的,因為當地人喜歡,才會影響到你未來出售跟出租。」
日圓貶值的確吸引很多人目光,成為海外置產首選,但也要全盤規劃才能多份保障。
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