香港跟隨美國減息後的首個周末，二手成交依然疲弱，但接下來的第二周，兩個新盤的開售卻打破了這一狀況，因為售樓處出現了久違的萬人空巷景象。英皇國際在跑馬地的「ONE JARDINE'S LOOKOUT」及新地在元朗站的「The YOHO Hub II」均吸引大量人潮。市場人士形容樓市迎來小陽春，情況是否真是這樣呢？ 首先，我們要認清一點，傳媒拍到售樓處人山人海，未必真正代表樓市大旺。「ONE JARDINE'S LOOKOUT」累計收到大約2,000個認購登記，以首批85個單位計算，超額22倍。若每位買家最多提交兩票，扣除發水因素，意味著約有1,000人希望認購這個樓盤。 之所以出現人山人海，乃因「ONE JARDINE'S LOOKOUT」改變了以往新盤的銷售手法，要求所有準買家同一時間在售樓處集合，抽籤後即場銷售。結果包括親友與地產代理在內，短時間內大量人湧至售樓處，形成了人山人海的效應，成為了推動銷情的「人肉佈景板」。 這種做法與以往新盤在截票後、開售前一天進行抽籤並公布結果不同。因若手持後號的準買家，知道揀樓機率極低，通常選擇不出席；今次手法則逼使所有入票的買家同時到場，某程度上是一種營銷造勢策略。 但撇除以上因素，減息後開售的兩個樓盤，初步銷情亦交出理想表現。跑馬地「ONE JARDINE'S LOOKOUT」以區內七年新低的價格開售，結果85個單位連同招標單位，共售出95個，佔全盤123個單位的77%。 「The YOHO Hub II」共收到4,300個登記，推售第六座120個單位，售價較上一期低28%。雖然首日未能完全售罄，但累計售出114個單位，佔首批貨源的約95%。 實際成交顯示，在目前市況下，當價格降至一定水平，市場有一定數量的買家接納。未來樓價能否穩定，需觀察這波購買力消化後的市場承接力，尤其是新地「天璽 ‧ 天」的銷售表現。同時，新地在「天璽 ‧ 天」首輪推出後，價格會如何調整，以及下一個新盤的定價策略，均是重要參考。 今日的情況與二月時全面撤辣也有相似之處。雖然減息如同撤辣般有利樓市回穩，但面對十萬伙供應壓力，當中超過80%為即售現樓及樓花餘貨。發展商需要把握時機清貨套現，若未能減磅至合理水平，能否維持此次降幅推售，是減息成效的真正考驗。 還有一點是，二月全面撤辣時，發展商尚未打起價格戰，但隨著後來的新盤逐個劈價，近年購買新盤的買家由平手變輸錢，乃至最悲觀的負資產，換樓購買力也因而消散，這直接影響後續的購買力。 不過，與二月全面撤辣不同的是，今次美國公布減息後一周，中央政府多個部委大規模放水救市，包括降息降準及資金注入內地股市及樓市，政策與往常的去槓桿完全相反，超出市場預期，刺激本港股市成交額連日創歷史新高。在財富效應與熱錢推動下，能否進一步刺激樓市交投，也是未來樓市發展的重要指標。