七都預售屋 總價持續漲 購屋門檻千萬起跳

【文/記者朱語蕎】

▲新案買氣受影響,但價格卻未明顯下跌。

央行自去年3月開始升息,更在去年底公布《平均地權條例》修正,被稱為打炒房5重拳,歷經這些政策影響,主要都會區房價到底有沒有變化?根據業者統計今年1~4月七大都會區預售屋中位數總價,七都購屋門檻再度提高,全數突破千萬元,買房壓力依舊沈重。

統計顯示,七都中,台北市預售屋中位數總價雖稍稍回落至2980萬,但仍逼近3000萬,想在北市買預售屋,門檻至少3千萬起。值得注意的是,新竹縣市中位數總價來到1772萬元,正式超車新北市的1645萬元,位居七都第2,房價上漲幅度十分驚人。
而桃園市則是北台灣房價凹陷區,預售屋中位數總價除了較雙北更為實惠外,甚至比新竹縣市低,成為雙北、新竹縣市民眾移居的首選。永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示,七大都會區中以高雄中位數總價最低,2019~2022年時房價均不到千萬,而今年1~4月預售屋中位數總價也來到1020萬元,首度突破千萬大關,七都預售屋中位數總價都超過千萬元。

▲七都房價持續上漲,預售屋中位數總價已全數突破千萬元。

▲台南受惠科技設廠話題,房價上漲幅度高。

新竹中位數總價1772萬元 超車新北居第2

葉凌棋指出,七大都會區房價自去年第四季開始出現下跌走勢,房市出現反轉向下訊號,到今年第一季漲跌均在1%上下,轉趨持平盤整;不過,若再觀察今年第二季七都房價,則較第一季上漲0.8%至4.2%之間,呈現持平轉小漲走勢,房價漲跌出現轉折,看回不回,在不確定性因素仍高的狀況下,有待後市持續觀察。
近年全台受惠科技設廠話題利多,幾個主要都會區,房價節節攀高,像是新竹、台南和高雄,都因科技大廠設廠而造成區域話題,近而帶動房市買氣,像是新竹新案單價甚至突破7字頭,台南也現4字頭新高。
但根據永慶房產集團統計今年1~4月,七都預售屋單價帶和坪數帶佔比,新竹縣市7字頭以上成交僅佔4%,主要佔比仍是3字頭單價,主力總價帶為1500~2000萬元,占比為之24.6%,其次為1000~1500萬元,坪數則以30~40坪為主力。
台南市預售屋主力單價也在3字頭,佔比近過半,4字頭以上則僅佔12.5%,但1字頭也減少剩下至3%,主力坪數則落在20~30坪,佔比高達45.6%,顯見台南購屋族購買大樓、小坪數產品數量日漸增加。

30坪以下小宅價續漲 大坪數成票房毒藥

而從台南市不動產估價師公會統計也可發現,七都成屋30坪以下小宅仍為市場主流,房價甚至比去年上漲1.65%,其中又以新竹、中南部漲幅最明顯,而這些地區也是近期房價漲幅較大的區域,反觀50坪以上產品則年跌1.53%,以台北市跌4.04%最深。
歐亞不動產估價師聯合事務所估價師謝宗廷表示,雙北地區維持第一季以來的趨勢,相較房價較有親和力的新北市,台北跌幅仍較為顯著,應為高單價之台北核心區支撐力道衰弱有關。

數據也顯示,大坪數房價下跌明顯,主要因總價高,市場競爭情形稍弱,折價出脫的可能性亦更高,反觀小坪數產品因入手總價相對低,對剛性買盤有誘因,尚可堅守;而中北部地區,僅有科技新貴聚集的新竹縣市呈現逆勢,對大坪數產品保持高昂的購買力,也告示著資金流動的方向,這個現象將成為不動產業者市場推案重要考量因素。

剛性需求強 建商硬撐不降價
全球居不動產情報室總監陳炳辰指出,建商價格不進行修正已讓市場認清現況,大抵還是出於幾個面向,包括成本高漲;對於明年大選結束、房地利率調整進入尾聲等利空出盡的樂觀期待;國內民眾熱衷購屋,對於市場有習慣性;建商先前熱潮的獲利盈餘,可撐過這段冷氣團;另外就是開價策略,如果外圍地段已來到一定水位,市區自然難以為低,而像低首付、小宅,或是亮點個案仍有買氣,量體並非窒息到一刻都不能等,都打不退建商在價格上的堅守信念。
陳炳辰表示,台北市因首都效益,房價宛如鐵板一塊,新北市因重劃區量體多,確實有賣壓的可能性,讓建商延緩進場,不過因為多有高價地段,價格因成本與建商規劃後況考量,難以調降。至於南二都房價相對偏低,建商考量成本,與當前物價,本就沒有下修空間,加上又有南科、重劃區、台積電等話題支撐,內需依然穩定。

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