左營站以北捷運宅 青埔站具「比價」空間

【MyGoNews蕭又安/專題報導】根據國外學者研究文獻報告，Cervero(2004)在研究論文提到，房屋距離車站400-800公尺的房價，較其他同類型房屋上漲6.4-45％。Debrezionetal(2007)研究論文指出，每靠近車站250公尺，房屋價值會提升2.4％。財團法人國家政策研究基金會《捷運系統開發與捷運不動產價格變化》的研究報告說明，「交通便捷性是影響房地產活絡與否的重要因素，捷運開通以後，附近房價亦水漲船高，因其交通狀況、生活機能、學術機構分布綠地園區等的不同，其房地產售價不一，行情都會產生較大的漲幅。」

大部分民眾，買房「近捷運站」

這些文獻、研究報告都證實「距離捷運站越近的不動產，房價越高」，所以「買房跟著捷運走」成為全球研究機構的共識。大部分民眾認為，買房「近捷運站」是理想住家的必備要素，而舉凡捷運所到之處，房價往往增值快、易抗跌，「買房沿著捷運」無疑是置產的不敗法則。這也讓捷運車站沿線房價變化產生「以核心車站為主軸，距離越遠的站區、價錢應該越便宜」的房價倫理效應。簡單說：「如果看不懂政策走向和市場行情，就跟著城市的捷運規劃買房。交通便利，好賣，也容易出租。」

青埔站出現「房價凹陷區」

根據高雄市政府統計，2022年高雄捷運運量共4112.5萬人次，其中捷運紅線約3071.8萬人、橘線約1040.6萬人次。在38個捷運車站中，2022年運量最高的是紅線左營站達430.3萬人次，連續9年居高捷運量之冠，從捷運通勤人流觀察，高雄市民往北高雄通勤移動已成趨勢。以高雄捷運紅線運量最高的左營站為例，以往北通勤時間距離與房價的關係來看，從左營站往北的捷運車站區域，很明確看出青埔站區域的預售建案行情與2年內新成屋實價登錄價格，都相對於楠梓加工區站與南岡山站更親民，具備房地產「房價凹陷區」的特性(表1)。

橋科生活圈以青埔站為核心

青埔站位於高雄新市鎮第一期發展區域，結合隔鄰的高雄大學城，帶動商圈穩定成長，優質環境與捷運便利交通條件，成為高質感大樓推案新重鎮，也因為鄰近新市鎮第二期發展的橋頭科學園區，形成了以青埔站為核心的橋科生活圈。橋科生活圈對外交通相當發達，除了有台1線省道南北向貫穿，中山高速公路也在楠梓設置2個交流道，捷運紅線則在楠梓、橋頭分別設置R21(都會公園站)、R22(青埔站)、R22A(橋頭糖廠站)站區等，加上政府持續開發建設高雄都會公園，讓生活圈的交通條件與休閒機能更提昇。

案例驗證青埔站房價穩健發展

以捷運青埔站出口步行僅3分鐘即抵達的達麗建設「全民萬歲」建案為例，飯店式住宅、30項公設，推出的預售單價約每坪14-16萬元(當初市場也覺得單價不便宜)，如今屋齡4年多，高樓層實價登錄已經來到每坪27-30萬元，證實(1)近捷運車站出口的房地產，具備高增值、(2)好地段產品要趁早買，長期持有獲利高、(3)跟著知名建商置產，建築品質必有保障。

看不懂政策走向和市場行情，就跟著城市的捷運規劃買房

在區域增值部份，青埔站所位於的橋頭區還有中央營建署積極推動的高雄新市鎮第二期(橋頭科學園區)未來發展，屬於持續穩健成長的區域，目前鄰近捷運青埔站預售行情「站穩3字頭」，也許同樣會讓購屋者覺得不便宜，但是5-7年之後呢？那個時候再回頭看現在的「3字頭」價位，你可能會慶幸還好有在青埔站買進預售產品，請記住「如果看不懂政策走向和市場行情，就跟著城市的捷運規劃買房。」

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