520檔期透出房市「小陽春」 房價回春契機來了?抑或低迷到年底…

根據內政部資料顯示,全台今年第一季建物買賣移轉棟數為6.4萬棟、年減幅24.2%,創下史上第4高記錄;被視為房市重要指標329檔期也不如預期熱絡,接續在後的520檔期是否會出現反轉?還是會持續低迷到928檔期,甚至走向房價大幅下修的情況,引發關注。

房價真的降了嗎?馨傳不動產智庫執行長何世昌分析,相較於329檔期的慘澹,520檔期確實有點「小陽春」,整體房價有微幅下調,但並非「一致向下」,加上主計總處資料顯示,今年4月營造工程物價指數為109.60,在營造成本依舊高漲的情況下,建商面臨是否降價的兩難。

搶在打炒房上路前衝一波 520檔期餘溫可望拉長

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何世昌表示,觀察今年以來預售屋買氣呈現逐月微幅成長的趨勢,「就像烏龜一樣往上爬」,主要是《平均地權條例》第47條之4規定「預售屋或新建成屋買賣契約之『買受人』,於簽訂買賣契約後,不得讓與或轉售買賣契約與第三人。」意即新法正式施行後,簽訂預售屋買賣契約的買受人,會被限制換約轉售。

馨傳不動產智庫執行長何世昌,何世昌提供
馨傳不動產智庫執行長何世昌,何世昌提供

但內政部曾說明,基於「法律不溯及既往」及「信賴保護」原則,以及保障財產權法理,正式上路前的契約可再轉售。何世昌說,不少買方看準新法正式實施前,預售屋仍有轉售機會,即便新法上路後房價會便宜一些,但無法轉售或轉投資,等同資金難以流轉,所以會出現一小波搶購潮。

不過,何世昌也提醒,預售屋跟中古屋市場是脫鉤的,預售屋會有降價空間,但中古屋不見得會有,推估520檔期的「餘溫」會延續到《平均地權條例》正式上路之後;畢竟市場要花一段時間適應新規定,混亂期會比較長。

專家估預售屋降價3%到10%不等「心臟夠強可進場」

何世昌說,按照現在的情況,928檔期勢必也會被影響,但多數業者並不會太期待,畢竟今年的推案量也不會太大,「反正最差就是這樣」。不過,想撿便宜也不是沒機會,預售屋降價空間約在3%至5%左右,中古屋有機會拋售,但跌幅時間會很短,「只要心臟夠大顆就有機會」。

不動產估價師公會專業推廣委員會主委陳碧源表示,現在市場是有價無量,加上《銀行法》第72條之2規定,銀行辦理住宅建築及企業建築放款的總額,不得超過放款時的30%;所以,建商有融資壓力,也會關注銷售量情況,必要時放出一些折價的單,或是加送設備等。

至於520檔期,目前是大型建商在撐,一旦中小型建商扛不住,決定下修價格銷售,會掀起「底價效應壓力」,屆時大型建商也得跟進,通常會先維持單價,並加送內部的設備,當銷售量不見起色就不得不讓利,初估有5%到10%的空間。

由於今年有總統大選因素,何世昌分析,選舉確實會影響房市,但要看是「哪一種規模」,以縣市長選舉大選來看,影響約1個月到1個半月左右,以去年底的選舉來推算,11月受到的影響較大;至於總統大選的影響時間就更長,3個月到半年不等,要觀察當年的大選情況。

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