【繼承大解密】父母房產留子女 要選贈與、繼承或買賣？

【文／連珠君】父母親辛苦大半輩子，想把不動產移轉給子女，究竟是生前用「贈與」、「買賣」的方式好，還是死亡後用「繼承」的方式較好呢？若單純以稅負來看，繼承只需負擔遺產稅，可省下大額土地增值稅及契稅等，但若想指定給某一位子女，生前「贈與」或「買賣」，較不會出現意外情況。

繼承免繳土增稅及契稅

贈與、買賣、繼承這3種不動產移轉方式，其法律效力及課稅制度都大不相同。通瀛律師/地政士聯合事務所地政士林忠諺表示，贈與主要稅負有土地增值稅、贈與稅、契稅等，買賣則會遇到土地增值稅、契稅等，沒有贈與稅，至於繼承只要給付遺產稅，土地增值稅、契稅都無須繳納。

值得留意的是，今年度贈與稅及遺產稅的免稅額都有提高，贈與稅免稅額由原本的220萬元，調漲到244萬元，有人採用每年在244萬元以內作持分的贈與，來節省贈與稅，但土地增值稅是無法避免的，且只能適用一般稅率繳納20~40%的土地增值稅。

因贈與稅認定的房產價值並非是市價，而是土地公告現值加上房屋評定現值，遠低於市價，一度被認為有節稅效果，但房地合一稅實施之後，未來子女出售受贈房產，認定的成本是較低的土地公告現值加上房屋評定現值，將被課徵高額的房地合一稅。

買賣留意子女財力 須有資金流程

買賣的土地增值稅可以適用10%的自用條件，但因子女屬於二等親內的買賣，為避免民眾規避稅負，這類案件必須送到國稅局認定，所以子女財力必須能夠負擔起房產的自備款及房貸，並有資金流程，才不會被國稅局認為是「假買賣真贈與」。

而繼承除了今年免稅額從1200萬元提高1333萬元以外，還有6大扣除額，繼承房產只需要負擔遺產稅，免課高額的土地增值稅及契稅等，比較起來稅負最輕，不過繼承房產與贈與相同，其課稅稅基是較低的土地公告現值加上房屋評定現值，雖在繼承發生當時有節稅效果，但同樣面臨高額房地合一稅的問題。

永慶房屋契約部經理陳俊宏表示，但其實有愈來愈多的民眾發現，出售繼承房產被課徵的高額房地合一稅，可以再買一棟房屋來解決，也就是利用重購退稅，只要2年內換屋，不管先買後賣，還是先賣後買，小換大可以全額退稅，大換小也能按比例退稅，但前提必須是自用住宅，非住宅產品不適用以外，新購房產5年內必須維持自用並設籍，否則會被追稅。

另外，若繼承的房產是繼承人在2016年房地合一稅實施之前就已取得，未來出售繼承房產將採舊制計算，不會被課徵高額的房地合一稅。

留給特定子女 贈與或買賣較佳

但若是想把房產留給指定的子女，生前贈與或買賣會是比較萬無一失的作法。林忠諺指出，繼承雖然可以節省的稅負較多，但想將房產留給特定子女，需要透過遺囑的方式，還要所有繼承人都出示同意，才能作房產移轉，容易產生家族紛爭，還會牽扯到每個繼承人的特留分，特留分是應繼分的一半，可能還是導致房產由所有子女共同持有。