樓市全面撤辣後以為見底回升，但近期卻迎來第一個低潮，背後跟銀行放貸取態有一點關係。近日不少谷友向我們反映，買樓後向銀行申請按揭時，但致電查詢時，銀行卻只叫他們等待，只是愈來愈接近成交期，谷友卻一直未獲回覆；部份獲批出按揭的，卻面對估價大跌，情況令人憂慮。 縱然金管局數字反映，三月按揭申請宗數有所回升，按月大增70%至8,622宗，但實情這個數字僅反映全面撤辣後的即市表現，對於能否維持下去，大家都抱觀望態度。因為政府撤辣救市，隨著市場慢慢消化相關消息，加上發展商開出全新盤時持續打價格戰，後市走勢仍是未知之數，故銀行對按揭業務亦不敢太過進取。特別是當美國通脹高於預期，美國聯儲局有可能延後減息，這導致本港息口會持續高企，直接影響銀行資金成本。 截至5月27日，一個月銀行同業息報4.5厘，這跟現時樓按息率4.125厘相比，根本拆借成本已高於借貸息率。這個情況亦非短期內發生的事，而是由去年五月至今，已維持超過一年，這一點直接迫使銀行放慢按揭業務，並用不同手法篩選客人，當中第一式就是削減現金回贈。 目前本地四大銀行，包括中銀、滙豐、恒生等，雖然表面上仍接受按揭申請，亦有提供按揭利息儲蓄掛鈎戶口，但一般新盤買賣、轉按或加按都不再提供現金回贈。以往留著客人作交叉銷售，故銀行不介意蝕首幾年利息，只是當業主每過兩年罰息期就轉按時，銀行根本就要做蝕本生意，所以透過回贈歸零，先篩走一批沒有潛力的客戶。 相比於大型銀行，現時中小型銀行仍提供有限度現金回贈，雖然幅度不能與之前同日而語，但足以導致按揭申請者轉流至中小型銀行，基於中小型銀行的人手有限，導致開始出現審批塞車情況，而這一點也解釋了何以部份業主向銀行申請按揭時，職員一直叫他們等待，因為根本沒有足夠人手處理審批。 息口從緊、回贈歸零，趕客的另一方式就是連估價也從嚴。2008年金融海嘯期間，本地銀行落雨收遮，曾經透過大幅度收緊估價令準買家知難而退。因為只要估價不足，買家便要捧差價上會，無能力捧差價的業主只能侷撻訂，或者被逼選擇其他銀行。類近情況，即使今天政府已透過全面撤辣激活樓市，但銀行仍削減估值求自保，當中新盤的情況特別嚴重。 以往銀行審批新盤按揭時，都慣常以買賣合約價作為估價基礎，為爭取生意，以往明知樓市回落估值下跌，但銀行也願意提供足額估值，總之「合約寫幾多、銀行估幾多」，但今天這個情況已不復再。就近期新盤來說，銀行需按實際市況估價，部份發展商私底下向代理提供高額回佣，從而達至保面價、實劈價的效果，以致相關估價要再打折扣。 甚至有谷友向我們反映，購入新盤後想申請高成數按揭，在銀行審批時估足價，卻被按證公司削減估價，最終仍然是估價不足，由於申請高成數按揭，必須以按證公司的估價作基準，所以準業主仍然要捧差價上會。 銀行要放輕按揭步伐，除了因資金成本緊張外，畢竟政府全面撤辣的同時，也放寬了按揭成數，且暫緩壓力測試，令信貸風險全數轉嫁至銀行身上，故部份銀行從物業種類作篩選，例如村屋等因涉及較多改建、路權之類的問題，會被視為高風險而拒批，亦有個別銀行從客戶性質來篩選，例如因內地客較難核實其入息證明，故被放在較次選之列。