政府全面撤辣後至今三個月，發展商積極低價散貸，令一手新盤市場成交活躍，部份肯減價的二手貨源也有承接，隨之而來，準買家也提出不少樓市相關問題。基本上，我們《胡 ‧ 說樓市》編輯部的電郵，每天都收到不少谷友查詢，趁著暫未有全新盤推出，今集決定用數分鐘時間，解答幾個常見的問題。 撤辣後，按揭議題是谷友查詢最常見的一類問題。有谷友問及怎樣計算供款及貸款能力，部份則因本身有私人貸款，或已成其他人的擔保人，而不知道供款額應該怎樣計算。畢竟政府全面撤辣後，亦同時放寬按揭成數，以及暫緩壓力測試，計算方式跟未撤辣時是全面不同。 簡單來說，今時今日買一層3,000萬元以下的住宅物業，按揭成數已經重上70%水平。換言之，在未計算印花稅、經紀佣金、律師費等支出前，只要你手持30%首期，便可以購買物業。假設以現時中小型住宅平均樓價558萬元計算，向銀行借取70%按揭，相當於貸款額390萬元，自己只需支付30%首期，相當於167萬元便可以上車。 但可能你會說，自己沒有這麼多資金，又如何買樓? 你還可以申請「按揭保險」，以借取高成數按揭。以現時按揭政策，3,000萬元以下的物業，都跌入「按揭保險」覆蓋的範圍，當然按揭成數會隨著樓價而不同。舉例，如果你購入1,000萬元以下物業，你可以在傳統70%按揭上，加借20%按揭，使整體按揭成數提升至90%；如果你購入1,500萬元以下的物業，則可在傳統70%按揭上，加借10%按揭，使整體按揭成數提升至80%。 由於你借取較高風險的按揭，故也需要繳付一定「按揭保費」，而「按揭保費」高低，則視乎你借取的按揭年期而不同，但以首置客購買1,500萬元以下的物業來計算，保費約貸款額1.09%至2.5%。「按揭保費」可連同貸款額一併上會供款，實際不用以即時支付全數。 值得一提的是，如果你本身有意申請「按揭保險」，除了要預留更多時間審批外，還要留意估價問題。事關我們最近收到谷友反映，把自己購入的新盤向銀行申請按揭，原本銀行聲稱可以估足價，但最後答覆卻是估價不足。背後未必關乎最近銀行申請排長龍，而透過收緊估價來讓客人知難而退，而是跟整個估價審批程序有關。 一般申請按揭保險的程序上，銀行會先作第一輪審批，並著自己銀行的估價行進行估價；但當銀行完成審批後，會再遞交按揭證券公司審批。由於按證公司會自行再作估價，估價有可能較銀行低，兩者必須取其低者，有可能導致估價不足，故也能解釋何以起初估足價，但最終卻估不足，而準業主有可能要抬錢上會。 除了留意估價，在新政策下，雖然我們暫毋須再進行壓力測試，但不代表銀行不會審批入息，銀行會用「供款佔入息一半」作為審批準則，意思就是你的供款低於入息一半便符合水平，銀行才會批出貸款。有谷友表示自己有私人貸款，這又會否影響銀行審批呢? 答案是會的。 一般銀行做法，是了解私人貸款現時每月供款額，然後再計算現在新購入物業的供款，把兩者相加後，然後再對照申請人入息，看看能否通過準則。 最多人問，究竟自己可以負擔多少樓價? 如果撇除上述債務等因素，以現時4.125的息口水平，假設拉到最長30年供款年期計算，以前要通過壓力測試，就需要有10,127元入息才可借到100萬元的貸款額，但現在用「供款佔入息一半」作審批準則，則每月有9,694元便借到100萬元貸款額。