【繼承大解密】繼承房產想節稅 扛貸款或重購退稅最有效

【文／連珠君】將動產變成不動產，拿現金買房屋，是遺產稅節稅的方式之一，但為了避免日後子孫售屋，被課高額的房地合一稅，專家指出，善用房地合一稅的重購退稅及附有負擔的房產，都有不錯的節稅效果，但若想採重購退稅方式節稅，記得選擇使用登記為住的房屋，避開工業住宅、一般事務所、店面等產品。

房地合一稅重 善用重購退稅

永慶集團契約部經理陳俊宏表示，在2016年房地合一稅實施以後，很多人擔心房產雖然可以省下一大筆遺產稅，但同時日後子孫售屋，卻多了一大筆的房地合一稅，憂心房產是否適合作為遺產節稅的方法，不過在很多客戶的回饋中，最後還是覺得要用房產節稅，原因就在於房地合一稅有重購退稅的機制。

房產在遺產稅有節稅效果，主要是因為房產的市價與公告現值價差大，由於遺產稅中的房產價值，是以購買當年度的土地公告現值加上房屋評定現值計算，公告現值一般約僅為市價的1/3，店面或商辦的價差更大，加上免課土地增值稅及契稅等，一直以來被認為具有遺產稅節稅的效果。

但雙北市在2014年7月調高房屋構造標準單價，台北市調漲2.6倍，新北市調漲1.92倍，也就是說2014年7月1日起取得使用執照的房產，其房屋構造標準單價要採用新的標準單價，縮小房產公告現值與市價的價差差距，若想用房產節省遺產稅，建議要選擇2014年7月以前落成的房產。

再者，善用房地合一稅的重購退稅，2016年房地合一稅實施之後，確實日後子孫將繼承房產售出，會被課徵大筆的房地合一稅，這時只要再買一間房產即可，只要在2年內換屋，不論是先買後賣，還是先賣後買，只要購買金額高於繼承房產價值的金額，就可以全額退稅，門檻相當低，且沒有戶數限制。

符合自用住宅 才有節稅效果

但上述的前提是要自用，也就是說，房屋本身的使用登記必須為住，坊間有一些雖然當作住家使用，但實際並非住家使用的產品，如一般事務所、工業住宅等，就不符合重購退稅的資格，也有民眾購買分租套房留給子孫，雖然使用登記為住，但實際使用並非為住，一旦被抓到，依舊會被追稅，除此之外，新購的房產必須在5年內維持自用且設籍，否則一樣會被追稅。

陳俊宏指出，很多民眾會把房地合一稅的重購退稅跟自用住宅400萬元免稅額搞混，後者要個人或其配偶、未成年子女設有戶籍，並持有6年，有400萬元的免稅額，超過部分稅率為10%，而繼承的房產，若長輩符合自住資格，繼承後繼續符合自用資格，其年限可以連同被繼承人的時間合併計算。

但若是想要採重購退稅，房地合一稅都全部退稅了，是否符合房地合一稅的自住課稅優惠，也不那麼重要了。

另外也能採用附負擔的房產方式節稅，前年財政部發布解釋令，售出繼承房產，其成本可以房貸負擔與公告現值擇高扣除，只要房貸負擔高，就能省下不少房地合一稅，不過附負擔的房產與重購退稅兩種方式，以重購退稅的節稅效果較佳。