大安、中山、中正、士林及北投都更價屢創新高

【記者柯安聰台北報導】根據台北市政府都市更新處已核定都更案件統計資料顯示，從102年7月至今年6月底的10年內，全市累計核定公辦及民辦都市更新案共885件，都更案件數前5名分別為大安、中山、中正、士林及北投，這5行政區的都更案量加總，超過台北市都更案件的過半之數，且都更新案的預售價更是屢創新高。

鄉林不動產研究室認為，北市設房屋稅籍住宅平均屋齡達36.97年，老舊房屋具備極高的更新商機，看好換屋的高需求，開發商積極投入都更整合及合建行列。這5個行政區因具備精華地段優勢，挾品牌建商的加持更為吸睛，往往新案推出就會躍居區域指標個案，房價屢創新高，這股翻新潮領先趨勢特別受到市場關注。

全台今年Q1住宅買賣移轉案件平均屋齡27.79年，其中台北市Q1平均交易屋齡33.61年，而且有高達45%的交易標的是40年以上的透天厝和公寓、華廈，屋齡偏高、人口密集加上土地價值高，因此成為都更合建重鎮。

內政部統計，截至今年6月底止，全台已核定公佈實施的1090件都更合建案，有609件位於台北市，佔近6成比重；其次是新北市200件、台中市112件。依據北市都市更新處已核定都更案件資料更顯示，近10年內全區累計核定都市更新案件中，以大安區118件最多，其次為中山區110件；中正區85件、士林82件及北投73件，這5區的都更案量加起來佔全市52.9%。

禁止預售屋轉讓的「平均地權條例修正案」從今年7月起實施，央行配合政府打炒房政策，近年針對購地貸款成數加以限縮，土建融也倍受連續升息影響，嚴重衝擊建商的資金取得，建商參與大型土地的標售意願大幅冷卻，參與都更合建或者鎖定危老建築物重建變成避險最佳選擇。

經查今年實價登錄資料顯示，近期新建案像是大安區「敦南霖園」今年３月以每坪282萬元成交價創下最高行情；中山區「國賓皇琚」頂樓戶在5月更以每坪217.9萬元刷新區域房價；南港區「世界明珠」以及中正區「富邦醴仁」、士林區「璞知溪」等都更預售案，均創下優於區域平均單價的記錄，這些主要區域第2季預售屋實登單價穩高掛3位數的交易數量。

鄉林不動產研究室指出，以中山區來說，今年1-6月建物買賣移轉以1805棟(戶)居北市第1名，與大安區並列都更前2大熱區，此區是北市發展相當早，捷運與快速道等交通便捷，各項生活機能豐富的區域，房價保值性強。

今年房市受平均地權條例新制及升息影響，但區域指標個案行情依舊紅不讓。像是鄉林建設於2010年完工的中山區南京東路「鄉林京華」，儘管屋齡13年，但位處金融商圈優勢地段，加上涵碧建築美學設計，以其「前進式的設計」，至今仍是當地矚目的指標建案，站穩百萬元以上單價行情。

國內仲介公司研究，台灣2023第1季房市景氣燈號呈「藍燈」並預測第2季房市景氣指標燈號將轉為「黃藍燈」，代表房市在第2季逐漸脫離景氣低迷狀態，同時也預測第3季及第4季的景氣指標，代表台灣房市下半年可望呈現景氣穩定的「綠燈」。

鄉林不動產研究室認為，儘管平均地權條例新制7月實施、央行祭出新一波選擇性信用管制第2戶限貸，但政府調降房東的房屋稅並鬆綁換屋族貸款限制，都更案核准實施件數增加等情況下，預估下半年房市在剛性買盤支撐，國際經濟持續放緩及國內總統立委大選釋放更多利多內需建設政策等因素下，換屋族、長期置產客戶的購屋意願將大幅提升，尤其是交通與商圈成熟的核心蛋黃區，新案價格將獲得支撐。

鄉林建設看好都市更新帶來翻新熱潮，光是在雙北地區有20個都更危老合土地正在進行整合。今年下半年將推出的中山區都更案，位於民權東路商圈燙金地段，鄰近花博新生公園，生活機能、交通相當優越，雖然還在籌備階段，但已經有不少區域內有意置產層峰人士爭相打聽具體規劃細節及行情，希望搶得一席之地。（自立電子報2023/8/9）

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