丈夫的土地借長姐使用 過世後卻拿不回來？律師教1招確保財產傳承

相伴大把歲月的枕邊人過世了，才赫然發現，原本以為的傳家財產早已落入他人口袋，多年來累積的心血，也跟著老伴「入土」了，到底該怎麼辦？

丈夫土地借大姑使用，過世後卻發現已被其他人繼承

李伯伯生前有個大姐，一家八口生活，經濟環境不太好。李伯伯的姐夫總是遊手好閒、工作有一搭沒一搭的，因此李大姐只能三不五時尋求李伯伯的幫助。李伯伯家裡也不算特別寬裕，但畢竟是從小照顧他長大的大姐，所以無論是金援或物資，總會盡所能幫忙，但長久以往真像個無底洞。

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李大姐的孩子還小時覺得花費不算多，但越大就越驚人。因為李伯伯自己也有四個孩子要養，想找個可以釜底抽薪幫到自己大姐的方法。李伯伯的太太阿霞嬸說，她記得李伯伯當時有說，要把在花蓮那塊原本父母離世留給他的地，暫時借給李大姐打理，讓姐姐有個經濟來源，就不用老是當伸手牌。

總之，在那之後李伯也沒多交代什麼，幾十年就過去了。阿霞嬸只知道李大姐似乎沒再跟李伯伯開口拿錢，而後來李伯伯的大姐和姐夫都相繼過世，阿霞嬸也沒過問李伯伯後來那塊花蓮土地的使用狀況，心想反正土地也不會長腳跑掉。

前幾年李伯伯因癌症臥病在床，最後不敵病魔，離開了人世，臨終前特別交代阿霞嬸，花蓮那塊地可以去要回來，讓子女們當作祖傳的資產。但就在阿霞嬸和孩子們要辦理除戶登記與繼承登記時，才發現花蓮那塊地老早就不在李伯伯的名下了！

阿霞嬸特別去詢問李大姐的幾個孩子，卻口徑一致的說當初父母在世沒特別交代過，總之他們就是在父母過世後照法律規定做登記和繼承。任憑阿霞嬸怎麼跟他們說李伯伯當年不是給而是借，他們也是漠然。這幾個素無往來的外甥子女們，各自有家，而花蓮那塊地因為靠近市區，價值已經不同以往，所以沒有人願意歸還。

「如果當時真的沒有留下一些白紙黑字，就只做口頭的約定，現在就很難證明李伯伯當時是借用，而不是贈與。」律師的意見讓阿霞嬸斷了最後一絲希望。

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認識借名登記

如果時光倒流，李伯伯當初在把土地過戶給長姐時，有沒有可以對長姐一家生活給予援助、又能確保財產傳承給下一代的兩全其美方法呢？答案是有的，就是簽立「借名登記」契約。「借名登記」簡而言之，就是將自己的財產借用他人名字來登記，因此，他人只是出借名字做為財產的登記名義人（稱為「出名人」），但實際上自己才是所有權人（稱為「借名人」），仍然保有對財產使用、收益、處分的權利，例如自用、出租、出售等。

財產的實際所有權人與登記名義人兩者相同，是一般較為常見、普及的情況。相形之下，所有權人和登記名義人不同的借名登記，就會是一個少見、非常態的特例。尤其是財產為不動產時，由於不動產的所有權歸屬特別側重與信賴地政機關所登記的事項，除了借名登記的雙方以外，第三人實在很難知道不動產有借名登記的約定。

最常遇到的情況是，不動產的出名人惡意背棄了當時借名登記的約定，或是等到出名人辭世後，他的繼承人不知道有借名登記的約定，因此把不動產出售給善意的第三人。等到事過境遷、借名人意會過來時，才發現要主張「物歸原主」是如此的艱難，特別是在雙方毫無書面約定的情況下，要如何在訴訟程序中證明雙方有借名登記約定的事實，又將是一場硬仗要處理。畢竟走到訴訟過程是一分證據說一分話，在書面契約或人證、物證都匱乏的情況下，實在無法期待法院做出任何有利的認定。

一旦有借名登記或任何特殊約定，務必要以書面的方式來記載。最完整、有保障的做法是委由律師撰擬契約，以確保文義上沒有模糊不清之處，且內容合於法律，之後雙方再至公證人事務所辦理公證，確認雙方都是在自由意志下簽署文件，沒有任何詐欺、脅迫或意識不清的情況。

有公證人公證的文書，真實性較不容易遭受質疑，雙方也可以約定懲罰性違約金及強制執行，如果出名人有違約的情況，就可以要求強制執行出名人名下的財產，以達到嚇阻的效力。但如果要出名人返還借名登記的不動產，仍需透過訴訟辦理，單純公證無法直接要求不動產登記回來。

但特別提醒一下，借名登記的風險頗多，登記前務必要三思而行！除了雙方約定書面的借名登記契約之外，此項重要的約定也務必要讓繼承人清楚知悉。這份書面契約可以備份給繼承人一份，或是在立遺囑時特別囑咐有借名登記的約定，等到辭世時，借名登記的約定就等同終止，就可以名正言順要求出名人將財產返還。

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◎ 圖片來源／達志影像/shutterstock提供
◎ 本文摘自／《後青春幸福相談室》 林靜如．鍾依庭．彭志煊  著

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