合建失和3/建商落跑責任地主扛? 專家:3成地主土地被融資蓋房

「泊山妍」和「凱旋大苑」在預售時都以區域低價快速完銷。左圖為泊山妍現狀。(圖/劉耿豪攝、翻攝泊山妍臉書)
「泊山妍」和「凱旋大苑」在預售時都以區域低價快速完銷。左圖為泊山妍現狀。(圖/劉耿豪攝、翻攝泊山妍臉書)

[周刊王CTWANT] 近年雙北最慘的2個爛尾案「凱旋大苑」、「泊山妍」,最終都走上地主土地遭法拍的命運。究竟土地是如何拱手讓人?目前合建案中,「約有3成的地主將土地拿給建商貸款蓋房子。大多地主根本看不懂合約。」專家提醒,資本額太小的建商要留意、代刻印章授權書不要亂簽、地主權益可找專業人士把關。

都更專家、超慧都更團隊執行長彭彥祥就說,地主土地遭建商融資貸款大概會因「買賣附買回」「地主當保證人」「土地作抵押品」等狀況,當建商資金不足,就可能利用這幾種方式籌措資金,且不見得全數合建地主土地都會被拿去貸款,可能僅出現在部分地主與建商的個別協議中,若能助建商取得更多資金,相對分回條件也會比其他地主還優渥,「只不過,若單看眼前利益,地主卻不知自己承擔的風險在哪,很可能一步步掉進陷阱!」

彭彥祥以「泊山妍」林姓地主簽下「買賣附買回」約定為例,因地主房子從未轉賣,並打算將未來分回的房子過戶給兒子,但須付300萬元的贈與稅,於是建商要地主將土地賣給建商,雖是買賣交易,但地主不會真正拿到這筆錢,等到未來完工後,當作地主向建商買屋的價款,以此達到節稅。而「凱旋大苑」,則是地主作保證人,讓建商以地抵押借款。

彭彥祥說,不管是「買賣附買回」或是「地主當保證人」「土地作抵押品」,建商時常會拿「多分回坪數」當誘因,地主聽得似懂非懂,只知道坪數可以多幾坪,就簽下去。建商從地主手中拿到土地向銀行融資,不花自己一毛錢蓋房子,分回的房屋再出售賺一筆,這還是有良心的做法;不負責任的,土地借出來的錢,再加上預售已購戶存在信託帳戶的錢,以各種名目領出來後捲款逃跑。

都更專家彭彥祥就表示,若有不了解契約內容或信託條款的意思,建議應聘請專業顧問從旁協助把關。(圖/方萬民攝)
都更專家彭彥祥就表示,若有不了解契約內容或信託條款的意思,建議應聘請專業顧問從旁協助把關。(圖/方萬民攝)

此外,資本額太小也須留意!以「凱旋大苑」來看,沅臻建設資本額僅6000萬元,卻推出15億總銷的案子;嘉源建設資本額7500萬元,卻推出12億元總銷的「泊山妍」。

目前在雙北進行都更危老整合的業者,大多都是小型建商、開發商,尤其很多沒有實績,就想跨足金額上億的都更市場。彭彥祥表示,如果直接跟地主明講資金不足,地主肯定不會同意,因此在話術和合約文字上都會拐彎抹角,一般民眾是抓不出其中貓膩。

房仲作家、時力不分區立委參選人陳泰源就建議,地主可上《台灣公司網》查詢建商的財力與背景,過去是否有民、刑事紀錄,且資本額必須是總銷金額的至少4分之1,「只要不許『小孩玩大車』,民眾求償才比較有保障。」

陳泰源家中也曾與建商有合建糾紛,他以自身經歷提醒,小心簽了「代刻印章授權書」就等同簽下賣身契,授權項目得避免「一切相關」、「包含但不限於」等陷阱文字;另外還得有「不得授權項目」才行,例如:容積移轉、獎勵容積、建築執照等,以免建商無限上綱、擴大解釋。

擁有都更諮商師與危老推動師雙證照的都更專家胡家瑒就指出,地主的土地所產生的「獎勵容積」與建商出資購買的「容積移轉」應與地主合理分配。他解釋,建商會以「容積移轉是建商花錢買的」話術讓地主放棄爭取應得的權益;事實上,不管是獎容還是容移,統統都需要用到地主的印章,也會稀釋掉地主的土地,因此都必須分配,至於增加的容積分配比例,可雙方另議。

另外,協議合建時,建商往往會針對不同地主的屋況給予不同的分配條件,而這些約定將會放進補充協議中。胡家瑒就提醒,這份對地主有利的補充協議,雖然建商會強調不能讓第三者知道,但若被排除在「信託契約」之外,信託銀行就不會承認這份協議的存在,因此必須納進信託契約才能有真正保障。

都更危老合建有太多的眉角,彭彥祥就說,地主經驗不足,就算合約文字表面上好像懂,也僅能思考看得到的條文合不合理,往往很多地主權益是因為寫得不夠詳細或甚至忽略沒寫出來,一般地主也想不到要增加,更何況大多地主根本是看不懂合約,因此最好還是找專家協助把關和溝通,最為有保障。


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