Yahoo奇摩運動 合建失和3／建商落跑責任地主扛？ 專家：3成地主土地被融資蓋房
[周刊王CTWANT] 近年雙北最慘的2個爛尾案「凱旋大苑」、「泊山妍」，最終都走上地主土地遭法拍的命運。究竟土地是如何拱手讓人？目前合建案中，「約有3成的地主將土地拿給建商貸款蓋房子。大多地主根本看不懂合約。」專家提醒，資本額太小的建商要留意、代刻印章授權書不要亂簽、地主權益可找專業人士把關。
都更專家、超慧都更團隊執行長彭彥祥就說，地主土地遭建商融資貸款大概會因「買賣附買回」「地主當保證人」「土地作抵押品」等狀況，當建商資金不足，就可能利用這幾種方式籌措資金，且不見得全數合建地主土地都會被拿去貸款，可能僅出現在部分地主與建商的個別協議中，若能助建商取得更多資金，相對分回條件也會比其他地主還優渥，「只不過，若單看眼前利益，地主卻不知自己承擔的風險在哪，很可能一步步掉進陷阱！」
彭彥祥以「泊山妍」林姓地主簽下「買賣附買回」約定為例，因地主房子從未轉賣，並打算將未來分回的房子過戶給兒子，但須付300萬元的贈與稅，於是建商要地主將土地賣給建商，雖是買賣交易，但地主不會真正拿到這筆錢，等到未來完工後，當作地主向建商買屋的價款，以此達到節稅。而「凱旋大苑」，則是地主作保證人，讓建商以地抵押借款。
彭彥祥說，不管是「買賣附買回」或是「地主當保證人」「土地作抵押品」，建商時常會拿「多分回坪數」當誘因，地主聽得似懂非懂，只知道坪數可以多幾坪，就簽下去。建商從地主手中拿到土地向銀行融資，不花自己一毛錢蓋房子，分回的房屋再出售賺一筆，這還是有良心的做法；不負責任的，土地借出來的錢，再加上預售已購戶存在信託帳戶的錢，以各種名目領出來後捲款逃跑。
此外，資本額太小也須留意！以「凱旋大苑」來看，沅臻建設資本額僅6000萬元，卻推出15億總銷的案子；嘉源建設資本額7500萬元，卻推出12億元總銷的「泊山妍」。
目前在雙北進行都更危老整合的業者，大多都是小型建商、開發商，尤其很多沒有實績，就想跨足金額上億的都更市場。彭彥祥表示，如果直接跟地主明講資金不足，地主肯定不會同意，因此在話術和合約文字上都會拐彎抹角，一般民眾是抓不出其中貓膩。
房仲作家、時力不分區立委參選人陳泰源就建議，地主可上《台灣公司網》查詢建商的財力與背景，過去是否有民、刑事紀錄，且資本額必須是總銷金額的至少4分之1，「只要不許『小孩玩大車』，民眾求償才比較有保障。」
陳泰源家中也曾與建商有合建糾紛，他以自身經歷提醒，小心簽了「代刻印章授權書」就等同簽下賣身契，授權項目得避免「一切相關」、「包含但不限於」等陷阱文字；另外還得有「不得授權項目」才行，例如：容積移轉、獎勵容積、建築執照等，以免建商無限上綱、擴大解釋。
擁有都更諮商師與危老推動師雙證照的都更專家胡家瑒就指出，地主的土地所產生的「獎勵容積」與建商出資購買的「容積移轉」應與地主合理分配。他解釋，建商會以「容積移轉是建商花錢買的」話術讓地主放棄爭取應得的權益；事實上，不管是獎容還是容移，統統都需要用到地主的印章，也會稀釋掉地主的土地，因此都必須分配，至於增加的容積分配比例，可雙方另議。
另外，協議合建時，建商往往會針對不同地主的屋況給予不同的分配條件，而這些約定將會放進補充協議中。胡家瑒就提醒，這份對地主有利的補充協議，雖然建商會強調不能讓第三者知道，但若被排除在「信託契約」之外，信託銀行就不會承認這份協議的存在，因此必須納進信託契約才能有真正保障。
都更危老合建有太多的眉角，彭彥祥就說，地主經驗不足，就算合約文字表面上好像懂，也僅能思考看得到的條文合不合理，往往很多地主權益是因為寫得不夠詳細或甚至忽略沒寫出來，一般地主也想不到要增加，更何況大多地主根本是看不懂合約，因此最好還是找專家協助把關和溝通，最為有保障。
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