因應升息 壽險不動產投資2變革

升息拉高壽險業投資不動產最低投報率門檻,壽險投資亦轉向,如國泰人壽近年投資不動產的二大趨勢,一是獵地方向有南移趨勢,今年購得的二筆土地分別在桃園、台中,都不在台北;二是走物流、複合式開發商城等多元化發展,創造更大投資綜效。

央行升息,讓壽險業投資不動產最低投報率門檻從先前2.095%拉升到2.845%,漲幅高達35.8%,加上不動產價格並未明顯回檔,因此符合投資收益要求的投資標的難尋,同時面臨2026年接軌新制,投資不動產亦要精算對資本適足率的衝擊。

壽險今年只有國泰人壽出手買不動產,近期還有富邦人壽公告要投資不動產,但仍未公告結果,早期一年動輒數百億元獵地買樓的情況,今年明顯縮手。

因不動產價格先前不斷飆漲,且賣方壓著壽險最低投報率訂價格,國壽坦言,目前台北要符合最低收益率的投資標的愈來愈難找,反觀桃園、台中還有新商城的開發潛力,且收益率較高,因此近年來購地集中桃園、台中。

以國壽今年標下的桃園市中壢區普忠段土地來說,土地對面就是中壢工業區,位處台一線、普忠路雙幹道,除交通便利,還有上班人口聚集的地利優勢。桃園產業需求持續增加,加上重大交通建設持續投入,人口紅利成長相當不錯,增值潛力很大。

此次標下的台中烏日的土地整體交通及區位條件均佳,且位在高鐵特區,具有高鐵特區人口紅利,二地極適合建置複合型商辦、商場,投報率皆約3%以上。

國壽近年來也減少商辦大樓興建,拚命獵地蓋物流中心,也是看上網購、電子商務發達,國內倉儲及物流需求穩定,收益率也比住宅與商辦的獲利率更好,帶動金控整体效益。

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