因應升息 壽險不動產投資2變革

升息拉高壽險業投資不動產最低投報率門檻，壽險投資亦轉向，如國泰人壽近年投資不動產的二大趨勢，一是獵地方向有南移趨勢，今年購得的二筆土地分別在桃園、台中，都不在台北；二是走物流、複合式開發商城等多元化發展，創造更大投資綜效。

央行升息，讓壽險業投資不動產最低投報率門檻從先前2.095％拉升到2.845％，漲幅高達35.8％，加上不動產價格並未明顯回檔，因此符合投資收益要求的投資標的難尋，同時面臨2026年接軌新制，投資不動產亦要精算對資本適足率的衝擊。

壽險今年只有國泰人壽出手買不動產，近期還有富邦人壽公告要投資不動產，但仍未公告結果，早期一年動輒數百億元獵地買樓的情況，今年明顯縮手。

因不動產價格先前不斷飆漲，且賣方壓著壽險最低投報率訂價格，國壽坦言，目前台北要符合最低收益率的投資標的愈來愈難找，反觀桃園、台中還有新商城的開發潛力，且收益率較高，因此近年來購地集中桃園、台中。

以國壽今年標下的桃園市中壢區普忠段土地來說，土地對面就是中壢工業區，位處台一線、普忠路雙幹道，除交通便利，還有上班人口聚集的地利優勢。桃園產業需求持續增加，加上重大交通建設持續投入，人口紅利成長相當不錯，增值潛力很大。

此次標下的台中烏日的土地整體交通及區位條件均佳，且位在高鐵特區，具有高鐵特區人口紅利，二地極適合建置複合型商辦、商場，投報率皆約3％以上。

國壽近年來也減少商辦大樓興建，拚命獵地蓋物流中心，也是看上網購、電子商務發達，國內倉儲及物流需求穩定，收益率也比住宅與商辦的獲利率更好，帶動金控整体效益。

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