經濟思維－居住正義不能迴避的根本問題

過去十數年來，因為房價漲幅遠高過所得的漲幅，居住正義成為政府必須面對的課題。因為頭期款的關係，很多人買不起房，於是只好租房。當租屋者存錢的速度趕不上房價狂飆的速度，這些人一方面覺得生活有諸多困難（例如小孩的學區問題、沒有固定的居所、無法更改房屋的裝潢等等），另一方面看著自己的相對貧窮，那種社會不公義的感覺，油然而生。

反對居住正義政策的人聲量雖低，但政治力量龐大。聲量低是因為他們是在過去房價狂飆中獲利的既得利益者，不好發聲。但他們透過媒體與政客做置入性行銷，並在背後影響政策。

所以，居住正義的本質是這兩群人的拔河。但政府應有的立場是什麼？在這個所得與財富分配急遽惡化的年代，避免讓房價狂飆來惡化財富分配應是第一要務。房價狂飆，並不是因為這些既得利益者的努力或才情。房價上漲的背景是當貨幣供給大量增加，這些多出來的錢不流向實質商品或生產要素（直到最近的通貨膨脹）而大量流向資產。在整個資產森林裡，因為低稅賦、也因為都市居住的剛性需求，房地產的預期投報率超過股票等其他投資的投報率，資金大量流向房地產。

因為這些房地產暴利的來源，是來自大眾與政府政策而非地主個人，這些利得應當用課稅的手段拿回來。這正是地價稅、土地增值稅與房屋稅的基本原理。這不但會直接降低財富分配的不均，更重要的，這會降低房地產的投報率，引導熱錢去其他的資產而使房價降低。居住不正義，應是指當今政府放任這些暴利與既得利益者。而解方應是實價課稅，而非用其他的稅收來補償租屋者。

實價課稅的根本問題，是現行制度授權地方政府成立各種委員會來決定公告地價、公告土地現值與公告房屋現值這些稅基，於是給了既得利益者透過地方政府上下其手的空間。所以，當絕大多數的政治人物絕口不提實價課稅，他們面對居住正義的實際立場就呼之欲出。2018年底縣市長選舉過後，許多新科縣市長就趕緊調低房屋稅（如新北侯友宜、台南黃偉哲與嘉義翁章梁）或調降公告地價來降低地價稅（如台中盧秀燕）。這些作法，都有冠冕堂皇的理由，例如台中的「苦民所苦」。但2021年監察院的報告指出，台中盧市府大降地價稅受益者，多是占比4％不到的大戶。也有人辯說，因為租稅降低的轉嫁，房價會跟著降低。但這種轉嫁理論是一種「見樹不見林」的謬誤。因為真正影響房價的，是資金在不同資產間的選擇，而非稅的轉嫁。

我不甚同意坊間流行談的囤房稅。這種針對大戶的差別稅率本身並無可厚非。但地方政府大可降低或凍漲上述的稅基來抵銷稅率提高的作用。是否能實價課稅，是否能降低大地主對政治的影響力，才是無可迴避、必須直視的問題。

實價課稅並非不切實際的理想。首先，可以修改平均地權條例，拿掉地方政府的裁量權，讓房地產稅基的評估回歸科學專業。這不但不會減損地方自治，而是增加地方財源，減少地方對中央的依賴。根據亨利喬治單一稅的原理，政府可用實價課稅所增加的稅賦來減少其他稅賦，特別是由中產階級所負擔的綜合所得稅。受薪且租屋者自然會支持這樣的政策。對受薪且自住擁屋的人而言，只要給予足夠的自住優惠，他們也會支持這樣的政策。考量對金融體系的衝擊，實價課稅必然是漸進式地改革；在調幅的步驟上，會以各地房價指數為基準，不求房價降，但求凍漲。

大地主們必然會反對這樣的政策。所以，這又回到政府的立場問題。總統候選人們不能一邊夸夸而談居住正義，另一邊卻放任國會與地方政府全力掩護大地主。避不改革這樣的政治結構，居住正義無非緣木求魚。

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