青埔商辦需求大爆發 國泰站前+亞洲矽谷+會展中心

【MyGoNews蕭又安/專題報導】青埔特區具備國際機場、高鐵及機場捷運3大交通優勢，且經桃園市府列為「桃園第三大都會區」，並推動亞洲新矽谷計畫、桃園航空城計畫等多項國家級建設，區域發展有目共睹，青埔已然成為與國際城市接軌的門戶，發展可期。區域發展有8大領先條件(見附表)，打造青埔成為全國發展亮點，也是桃園航空城計畫的領頭羊，桃園市府對於青埔發展相當有信心，而3大建設帶動區域發展，牽動住宅與商辦市場的成長，也是值得注意的焦點。

交通部長王國材說，第3航廈2026年會完工，但2024年底就可以開始停飛機，規劃會把北美和東南亞航線集中在第3航廈。前桃園市長現任行政院副院長鄭文燦則指出，未來青埔和大園將串連成為桃園航空城特區，政府加民間投資合計600億，市府規劃青埔發展，預估有5萬人口進駐，航空城約18萬人口進駐，加上大園有9萬人口，未來該區將成為32萬人的新興都會區。房地產業者則預期，航空城特區的發展，將長期帶動區域房地產成長，青埔特區將成為發展核心區域之一。

建設1-國泰人壽集團460億投資青埔

國泰人壽2022年5月以25.06億元的權利金，取得桃園高鐵站前廣場3萬坪土地的70年地上權開發權，將以「台版東京丸之內」概念，投入約260億元開發辦公、購物商場、星級旅館等商業聚落，總開發樓地板面積將達約15萬坪，預計2027年完成第一期完工營運，加上2012年國泰人壽投入約200億的BOT案，打造華泰名品城、新光影城、X-park水族館等設施，國泰人壽在桃園青埔高鐵特區已經投下逾460億元資金。財團都有精準分析與市場研究專家，投資龐大金額，表示國泰人壽集團看好青埔高鐵特區未來發展，「有財團當先鋒、民眾當然跟進」，不僅是住宅看好，區域內稀有的商辦產品更值得關注。

建設2-會展中心複製信義計畫區，牽動商辦

國泰人壽集團看好青埔高鐵特區的未來發展，是著眼於桃園市府在區域內大力推動公共建設，因為「公共建設帶動區域發展，牽動房地產穩健增值」在全球已成為「財富方程式」。而桃園市府在青埔高鐵特區推動公共建設的焦點之一就是「桃園會展中心」，這項工程2023年8月迎來「世界客家博覽會」初登場，會議中心預計9月完成。不動產專家分析，以台北信義計畫區世貿展覽中心為例，許多相關企業為了就近工作需求，紛紛在信義計畫區內找尋合適辦公場域，在「需求大於供給」情況下，導致信義計畫區商辦售價站上每坪200萬元，租金站上每坪4000元，這樣的情形，未來將會在桃園會展中心周邊繼續上演，所以，提早佈局區域內商辦產品，無論在產品增值、租金增長方面，都相當值得期待。

建設3-「亞洲新矽谷」科技聚落，領航商辦

另外一個會牽動桃園青埔高鐵特區商辦需求的則是「亞洲矽谷創新研發中心」，該工程預計2023年11月底前完成規劃設計調整並正式動工，2028年完工，未來發揮台灣製造優勢、連結矽谷潛力企業，並鼓勵在地及國際青年創新創業，打造台灣新創門戶，推動「亞洲新矽谷，大桃園善好」，帶動鄰近產業區域廊帶發展，領航台灣，走向世界的桃園新矽谷，亞洲智慧新都。科技園區會牽動上下游廠商的群聚效應，「亞洲新矽谷」規劃18層「研發中心」、8層「服務中心」，將攜手中華電信、工研院、資策會，以及桃園在地ICT廠商與青創團隊，一起成為桃園發展5G、AIoT等產業的重要創業基地。這樣的產業鏈發展，會帶動中下游相關協力廠商就近辦公的需求，房地產人士預估：未來青埔特區會形成「亞洲新矽谷」產業聚落，周邊商用辦公需求將會越來越大，但因商業區僅佔區域面積8.19％，產專區也只有5.75％，市場供應量有限，所以商辦行情應該看漲。

注意關鍵：青埔住宅與商業的比例是4：1

桃園青埔高鐵特區的優勢在於「政府積極推動+民間強力投資」，這樣相輔相成的效果，帶動住宅與商用不動產的發展，區域內住宅區與商業區的比例是4：1，站在「物稀為貴」的原則下，商辦市場產品會是青埔高鐵特區內數量較少的商品，而區域需求會隨著公共建設與民間投資推動而持續增加對於商辦商品的需求，長期來看，青埔高鐵特區商辦產品，有著長期穩健增值的特性。

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