【週報】購屋不吃虧 3步驟精算中古屋增建加價

撰文／伍銘真 編輯／吳苡辰 圖片／伍銘真攝

一般民眾挑選中古屋，常會聽到房仲業者說這樣的話來吸引人，例如這個陽台是既存違建，可以增加使用空間。或是這個加蓋的車庫很方便，它是合法增建或住戶同意使用等。話雖如此，但購屋人還是會有買到違建的風險。令人懷疑到底這些話述正不正確？增建是否真有附加價值？如何計算加價才合理？

整體而言，1995年是評估的分界點，1995年以後的房屋增建被稱為新違建，原則上是經查報，立即拆除。而1995年之前的房屋增建，則屬於既存違建或舊有違建，如果不影響逃生避難、交通等公共安全，或山坡水土保持等法規，原則上是政府建檔，列入分期拆除計畫，即所謂緩拆違建。

因此，從現有法律面來看，若加蓋或增建的部份無法登記為產權，也沒有正式的使用執照，甚至無法保證日後不會被拆，就沒有所謂真正的合法違建。

3步驟精算加價 購屋不吃虧

礙於法令規定，建議如果想要購買有增建的中古屋之前，仍要懂得掌握底下3個購買步驟，並學會計價，才不會吃虧。

Step1：確認違建時間

如果購屋人不確定前屋主是否有刻意隱瞞違建事實，可透過仲介，或各縣市建管單位的網站查詢，確認買賣契約書是否加註頂樓為違建，或是現場看屋時，向鄰居詢問頂樓狀況，也可找設計師、建築師陪同看屋鑑定。

Step2：學習不同增建的計價方式

在中古屋買賣市場上，有不成文的增建使用價值判斷標準，通常以建築材質、裝潢程度不同，可產生不同的附加價值。若進一步來看，常見的房屋違建可分成底下4種，各附加價值計算方法略有不同：

1.頂樓加蓋：

磚造、鋼筋混凝土等建造的頂樓加蓋有幾種不同的加價算法，1種是加蓋部份的價格是原單坪售價的3分之1 ，假設買4樓與5樓加蓋，若4樓1坪賣30萬，5樓就是1坪10萬。包租公律師蔡志雄則指出最簡易的算法是，4+5樓的每坪單價比照同棟2樓單價計算，因為公寓2樓通常是價格最好的樓層。

2.1樓平台擴建：

這是指由大樓住戶共同持分，由1樓住戶管理使用的戶外用地，通常被作為1樓住戶的庭院或圍籬。由於部分1樓可用來做店面，因此增建部分，通常以店面價格的3分之1計算。而住宅房屋的1樓違建，不論是外推成為停車位，或是其他用途者，也可用這種價格大約計算。

3.露台增建：

屋外露台外推加蓋的空間，市場上多以每坪單價的2分之1，計算其使用效益與建築成本，未加蓋的則以每坪單價的3分之1計算。

4.地下室增建：

依據屋主與該棟其他住戶是否簽訂分管契約同意增建，分為私自增挖、私自佔用與契約佔用等3種情況。如果有正式登錄權狀的地下室，售價約為1樓價格的2分之1左右；私自增挖與契約佔用是3分之1；私自佔用則多半只以原工程造價來計算。

Step3：做好鄰里關係 避免糾紛

房屋有違建、增建是中古屋買賣常見的狀況，中信房屋副總經理劉天仁提醒，購屋之前，一定要注意房屋的結構安全、增建時間點，或是否被列為緩拆違建，同時也要事先打聽前屋主是否與鄰居、社區管委會維持良好的關係，避免日後頻遭檢舉的麻煩。

而且劉天仁也建議，房屋過戶後，除非必要，否則盡量別進行裝修，甚至加蓋，否則一旦遭檢舉，將視同新違建拆除。

以上的違建加蓋使用價值，都是不成文的市場行情，包租公律師蔡志雄也提醒，購買中古屋前，還是必須將房屋現況、法律風險等因素納入評估，事先避開過戶後可能衍生的法律問題，才不會得不償失。