商用不動產市場呈現V型化趨勢

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】不動產住宅市場自2022年Q1升息開始，市場交易開始趨緩，加上景氣下滑及政府祭出打房政策，已經先從量縮逐步形成價跌現象。反觀商用不動產因前幾年產業界、企業成長，自用需求仍在，因此未立即顯現疲態，原本交易量已逐步放緩，但5、6月的「新光一號」資產標售，帶起了市場一波高潮，推高2023年商用不動產交易金額已達726億元。宏大國際資產發布的市場報告顯示，從近幾年的商用不動產市場交易標的及買家類型觀察，已然呈現「V型化」趨勢—V字二邊分別是賺錢的、不賺錢的企業，同時追逐中間為數不多的優質商辦標的，形成「有錢的買不到，沒錢的買不起」的現象。

2023年商用不動產交易金額已達700餘億元，是顯示市場熱絡還是資金充裕？宏大國際資產陳益盛總經理表示，商用不動產市場高峰已過，買賣交易仍在但逐步趨於平穩。新光一號資產標售帶來一波漣漪，陳益盛指出，2005年新光一號發行上市時，宏大不動產估價部受理資產評估，以當時台北市中心商辦行情，每坪多在30萬~40萬之間。而標售結果出爐，新光國際商業大樓、台証金融大樓、新光中山大樓每坪已突破93.5萬~108萬，漲幅達1.7倍~2倍不等，而且買家並非傳統的金融壽險業，足以顯示市場資金仍在，只等好的投資標的出現。

目前商用不動產三大市場主力為商辦、工業地及廠房、廠辦三分天下(如圖一)，其中商辦買家有逾半數屬於投資置產型，廠辦也有3~4成屬投資型，工業廠房則多數為自用型企業購買。2023年上半年會交易巨量，恰巧只是這個時間點「新光一號」處分資產，由滿手現金的企業購入資產配置，尚稱不上市場熱絡，多數的中小企業也是在等房價下修，尤其是市中心以外商辦、及非主要工業區廠房及土地。

陳益盛指出，「V型化」這個現象已形成數年，即有錢的企業以高價追價購得某商辦或廠房，但也有一些陳年舊標的銷售多年仍未成交，因為資金追逐的是市中心或主商圈的優質物件，所以願意花高價取得，而一般案件則需要調整價格讓中小企業願意買單。營收平平、或沒錢的企業就望眼欲穿等待房價下跌，但往往苦等不到。由於北市中心商辦市場幾無新增供給，偏向賣方市場; 而廠房、工業地亦鮮少新增供給，現成廠房物以稀為貴，也是偏賣方市場。依據陳益盛的看法，下半年仍看好市場交易，但因大案已陸續消化，就等壽險、產險業者補貼虧損零星釋出，交易量不會太差，惟因選舉將至，市場步調將放緩，預估2023年商用不動產交易金額約在1200~1400億之間。

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