【房產理財室】低利、高成數誘人 轉貸增貸暗藏隱形成本

【文／Amy Wang】近期各大行庫為了搶客，莫不使出各類房貸花招，從寬限期5年，到房貸8+1成，加上央行維持低利率政策，不少民眾都想趁這波轉貸來獲取更高額度房貸，或是降低房貸利息，但專家指出，轉貸時，鑑估價格是第一關卡，此外，違約金、轉貸開辦費、地政設定費用及代書費用也是一筆不小的數目。

房屋增值 轉貸金額拉高

銀行放出降息、高成數風向增取更多房貸客源，讓有屋族蠢蠢欲動，想跳槽貸款條件更優惠的銀行，不過想要轉增貸，建議民眾先想清楚，目前持有房屋之價值，以還款5年內的房屋而言，若定時定額繳月付金，恐怕償還的本金金額並不多，且銀行鑑價也會隨著屋齡老化，降低金額，除非當時取得房屋價格較此時低廉。

例如，3年前在房市修正之際，取得1000萬元的房子，貸款800萬元，但隨著市場活絡，目前銀行鑑估價可達1100萬元，現在轉貸取得八成額度，金額可增加至880萬元，且加上已償還之本金，增貸後可運用的金額有機會達到百萬元。

轉增貸還得留意4大成本，包含，原銀行房貸違約金、轉貸開辦費、地政設定費用及代書費用，其中房貸違約金得看貸款人當年簽約時，銀行是否有綁約，通常綁約年限1~3年不等。成揚律師地政士聯合事務所代書黃景揚指出，若原銀行房貸有綁約，違約金為貸款餘額的1~2%，且依年遞減，因此建議轉貸之前，先詢問原銀行合約剩餘時間，並確認違約金金額。

轉貸費用算仔細

此外，轉貸到新銀行，通常行庫會收取房屋鑑價費、帳務管理費、徵信手續費、轉貸代償費等，也就是所謂的「開辦費」，金額3000~8000元不等，但若是銀行常往來之客戶有機會殺價，但各行狀況不同，詳情仍得視銀行而定。

至於，地政設定費用及代書費用也是必須得給付的，以地政設定費用來說，金額為貸款設定總金額的1/1000，以貸款800萬元而言，銀行會設定1.2倍，也就是960萬元，地政費用則為960萬元乘以1/1000，至於代書代辦費，則依土地、建物權狀筆數而有所不同。

黃景揚也提醒，民眾最常忽略的地震險、火險也是一筆支出，不少銀行會推房貸加房貸壽險，保費採躉繳制，得在申貸時一次繳清，因此在計算成本時千萬別忘了。