Yahoo奇摩運動 名家論壇》徐佳馨／老店交易啟示錄
近來有兩件市場上討論度頗高的不動產交易案，其一是麗寶建設花費11年整合完成北投號稱「三大名湯」之一的百年歷史老飯店「北投逸邨溫泉飯店」，將申請改建；其二是西門町名店成都楊桃冰申請變價拍賣。
兩者位於北市的一南一北，看似兩回事，推敲起來卻有些異曲同工。除了兩地都是位於北市早期商業活動頻密的區域；其價值不菲的不動產也都因為產權複雜陷入難以整合的窘境。
北投與西門町都因為早期商業蓬勃發展寫下不少商場傳奇，不乏有目前檯面上的富商巨賈，也有檯面下的隱形富豪，經過數十年後家族開枝散葉，資產一代傳過一代，雖然資產很有價值，卻常常因為共同持有人過多，最終因意見分歧無法進入更有效運用。時間一長，複雜度只會提高，這幾年房地產市場大好，許多老資產有了新價值，也吸引本錢雄厚的建商或關係人出面收購整合，再進行開發，但多數曠日廢時；另一種型態是所有權人彼此間沒有共識，也缺乏互信基礎，實務上有部分的共同持有人採取向法院提出分割共有物的拍賣，將建物或土地變現，大家各自分錢走人。
在近幾年所謂的財富傳承規劃，對於這類擁有大筆資產且年長的所有權人，多會提醒要預先作規劃，透過律師、會計師或地政士等專業人士，不只做好基本的預算稅額、預留稅源，同時權衡家族成員間的利害關係，做好防範，也不脫以下兩個原則。
其一是資產永續。
不動產常面臨彼此對價格認定有落差的狀態，許多糾紛因此而來，其中不乏透過公開標售或變價拍賣來取得共識，但也給了一些專業投資者空間，這些年有些資本雄厚的投資人看好這市場，一方面持份便宜許多，交易時需要口袋很深，一般人不大會去碰，所以有些投資客就會去卡其中持份，或是整合或是變價分割，獲利了結。許多不會特別注意，抑或是不了解箇中狀況的共同持有人，往往錯失最佳防禦機會，讓資產難以永續。近年已有持有人在生前就透過信託、遺囑、保險或其他工具預做準備，也成為產業新顯學。
其二是家族情感永續。
早年許多家族以「不分家」為思考，讓家族成員共同持有不動產產權，殊不知反而成為分家之源。起因於繼承不動產最大的問題莫過於因產權分散，造成不動產難以被運用，加上對價值認定彼此各有想法，很容易發生糾紛，透過制度設計，不僅能維持其價值，更有甚者，讓標的還能在管理人協助下，產生租金收入等孳息，庇蔭子孫，讓家族成員更凝聚。
每次看到這類分家產新聞，總有無限唏噓，外界討論時多以個案市價和未來發展為主軸，但從業者看到的是因為缺乏相關知識與經驗，讓可預防的事成了難避免的災難。偏偏按照國人持有不動產的習慣，對應高齡化時代來臨，可以預期的，日後這類分產事件將層出不窮，對於長輩們來說，在生前精準眼光挑對標的，為家族積攢了財富，在人生謝幕之前，或許也得思考，如何讓家族基業順利傳承，才不會辜負了一生心血，也避免為家族種下禍根。
●作者：徐佳馨／住商不動產企研室經理
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