縱然2025年開年，樓市走勢表面上較2024年平和，但不代表接下來沒有隱憂。高庫存量令發展商必須把握時機出貨，此外，去年困擾市場的摸頂樓花盤，其衍生的上會危機究竟是否完全解除？ 去年全年，一手市場共錄得449宗撻訂個案，按年增加75%，當中346宗屬於放棄大訂。買家走到放棄訂金、取消交易的一步，除了部分如長沙灣「睿峰」，本身玩保面價、實劈價的「枱底回佣」手法被揭發後，被銀行拒絕用合約價來審核按揭，部分買家要撻訂外，還有一些買家因為物業估價大幅回落，卻沒有足夠資金補差價上會，最終選擇撻訂離場。 特別是在轉角市前高價買入的一批，雖然去年陸續上會，情況看似有所紓緩，但實情有幾個大盤，包括錦上路站「柏瓏」、康城站「凱柏峰」等，在認可人士確認下以不同理由延長了預計關鍵日期，以便押後上會問題，寄望市況好轉下能夠挽回局面。 金管局去年底針對這類摸頂樓花盤，特意推出一次性措施，容許銀行把按揭成數由原本70%提高至80%；在計算供款佔入息比率時，由原本50%放寬至60%，希望透過提高按揭成數來抵消估價滑落的影響。 舉例，樓價100萬元，借70%按揭，最高借取70萬元；但現在估值回落至87.8萬元，如果繼續只能借取70%按揭，那麼只能借61.46萬元，其中8.54萬元的差價需要自己填補；但如果借取80%按揭，就能借取80萬元，自然無需補差價。因此，此計劃大致可幫助到樓價滑落12.2%的樓花盤。 除了金管局的新措施外，近期有私營按保公司與銀行合作推出最高110%的按揭成數計劃，借貸金額最高為合約價90%或估值110%，兩者以低者為準，變相為這批摸頂樓花盤業主提供了多一條出路。 以剛才的例子來說，如果樓價100萬元，估值滑至87.8萬元。透過此計劃，以合約價90%計算，最高可獲批90萬元貸款；若以估值110%計算，則最高可獲批96.58萬元貸款，兩者取低者計算，因此最高可獲批90萬元貸款。 以上述例子而言，即使樓價及估值滑落，但實際上買家仍可借取最高樓價90%的高成數按揭計劃。這個計劃與一般按保不同之處在於按揭年期會較平時短，最長只有25年；參與此計劃需額外支付參與費4.88%，較傳統按揭保費為高。傳統保費可全數上會，而這裡只容許將一半參與費上會。此外，息率方面，按保計劃可用3.5厘利息計算，但此計劃則視乎按揭成數高低，由最低3.75厘至最高4.25厘。 當然對於這些業主來說，如果已經決定要上會，目前考慮的重點未必是上會著數多與少，而是能否成功上會及需要補多少差價。因此，即使計劃涉及額外成本或更嚴苛的條件，他們未必有太多話語權，只能選擇接受。