自從《施政報告》進一步救市後，多個大發展商積極清倉減磅，並取得一定銷情，繼而多區二手市場如將軍澳、荃灣、屯門等，上月也錄得過百宗成交，但銷量提升同時，實際上無論新盤或二手市場都需要減價賣樓。雖然銷情大致顯示出賣方需要開出怎樣的價錢才能吸引到準買家，變相摸清市場的承接底線，但大家都擔心，究竟這個價位是否已經站穩？ 翻查成交紀錄冊，新地啟德站「天璽 ‧ 天」經歷了四輪銷售後，撇除三宗取消交易個案，至今累計售出865個單位，套現102.2億元，平均售價1,181萬元。當市場著眼於過百億銷售金額，用上吸金等字眼來形容市況，實際上發展商卻是蝕本離場。 以一期全盤906個單位推算，賣出865個單位，相當於售出95%。新地表示投資額高達400億元，如果要達至收支平衡而不蝕本，一期餘下41個單位，以及二期584個單位，需要確保套現到298億元，相當於平均售價達到4,765萬元，才能收支平衡。 若純粹以地價成本251.61億元來推算，則一期餘貨及二期至少需要套現149.4億元，相當於每個單位平均賣到2,390萬才取回地價成本。縱然《施政報告》後，發展商成功賣出單位，但沒能做到價量齊升的程度。 又例如在《施政報告》後，華懋把跟市建局合作發展、位於長沙灣單幢項目「瑜悦」的198個單位全盤推出，最終一掃而空。單從銷情勢頭來看氣勢如虹，但若看銷售金額的話，該項目僅為發展商套現13.08億元。 而這個項目是華懋於2020年4月以9.1億元中標，可能計及發展成本，華懋未必需要蝕本，但市建局在今次售樓中則難以獲利。因為當時訂明，售樓收益達23億元，華懋便需向市建局分紅，現在距離分紅門檻還至少差10億元。 一手樓的售樓氣氛對二手市場的推動，在於超額認購下，部分買家會轉向即買即住的二手樓。只是與以往不同，二手業主堅持叫高價、或反價而上的個案已不復再。因為準買家絕對有權貨比三家，即使在一手新盤沒中簽，他們亦可留意二手市場，同時還能關注未來一手新盤。 雖然將軍澳、荃灣、屯門、元朗等多個地區於十月份錄得過百宗成交，但背後仍有不少業主需蝕讓離場。例如上月錄得105宗買賣的元朗區，按月反彈64%，有「溱柏」業主出售一個7座低層F室，實用面積511呎的兩房單位，最終以屋苑兩房新低價435萬元售出，實用呎價8,513元，比2017年買入價低了200萬元。 上月成交量直逼旺市的將軍澳區，全區促成了300宗成交，按月以倍數升幅計算，但在康城站的Sea to Sky，一個3座高層H室，實用面積753呎的三房套房連儲物室單位，最終僅以1,008.8萬元售出，較2020年買入價1,313.4萬元，賬面上蝕讓305.6萬元。 自全面撤辣開始，可說為二手業主在出售上拆牆鬆綁，但市面上見到的旺勢，純粹只是靠成交量支持。過去市場會強調量變質變，有量數支持價格便回升，但要看今日的環境是否仍然能做到。 縱然新盤在近期到達一定出貨量，但整體庫存消化至合理水平。一手新供應仍高見於108,000伙，接近歷史高位，間接抑制了發展商加價，而若真的要加價，也需要確保有龐大的購買力支持。 只是負資產突破40,000宗，封鎖大批市場潛在購買力，就要看全新買家會否積極參與支持，其中息口可能是重要因素。畢竟現在息口有回落，但回落幅度並不大，把資金放在無風險的定存仍比投資磚頭優越，就難以刺激投資者蜂擁爭奪資產。 環環相扣，本港息口走勢受制於美國市場，而美國總統大選後，新總統上任後的政策將成為左右大市的重要因素，這些會逐步影響之後的銷貨策略，因此值得我們繼續觀察。