2024年接近尾聲，回顧今年樓市表現，不僅小市民，就連政府、發展商及地產代理都錯判了形勢。即使表面上，成交價量較往年有所回升，但實際上各方面數據顯示，今年樓市難言已走出谷底。 憧憬全面通關的效應落空、輕度減辣不足以激起樓市，連跌兩年的樓市，令市場自去年底開始，不斷有聲音要求政府全面撤辣。呼聲高漲，使得當時本港四大代理行在預測2024年樓市前景時，均持樂觀態度，最保守的美聯估計2024年全年樓價將上升半成；最進取的利嘉閣甚至預測樓價在2024年初將反彈，全年可攀升8%，但結果當然事與願違。 全年結算，樓價不升反跌，累計回落6%。幾間代理行全部錯判，本港樓價已連跌三年，回到2016年9月的水平。究竟這一年發生了什麼事？ 2024年2月28日，財政司司長陳茂波公布《財政預算案》，一如市場預期，落實全面撤辣，結束實施多年的額外印花稅、買家印花稅及劃一15%從價印花稅。政府還暫緩了加息兩厘的壓力測試，以減輕首期壓力，並將3,000萬元以下物業的按揭成數提升至70%，希望拆牆鬆綁刺激買賣交投，讓樓價止跌回升。 隨後樓市迎來一場小陽春。多個新盤，包括全面撤辣後首個開售的恒基石硤尾「Belgravia Place」及老牌廠家王新興集團的九龍灣「泰峯」均開售，雙雙以同區七年新低價開盤，售樓處人山人海，久違的賣樓氣氛再現。 2024年3至5月，每月市場均錄得逾千宗一手成交，4月份更達3,618宗登記，創下自2006年9月以來單月新高，風頭一時無兩，但風光背後卻有隱憂，新盤之所以有承接，主要由於發展商願意低價開售。然而，不少分期推售的新盤在高溢價推售第一期後，面對推售二期時卻陷入劈價求量或原價推售令銷情呆滯的兩難困境。 面對逾十萬伙庫存，約等於七年新盤吸納量，全面撤辣反成發展商出貨、達至資金回籠的逃生門。從初期貼市價賣樓，到長實推出「Blue Coast」時開出低價，首批均價21,968元，較鄰近的「海盈山」減價20%；會德豐在康城站的「Seasons Place」首批均價14,188元，相比鄰近「凱柏峰」減價21%。新地則推「The YOHO Hub II」，較三年前第一期低28%，隨後貨尾盤「上嵐」大減45%清貨，新盤價格降幅趨大。 割喉式劈價出貨，不僅使市場覺得樓價愈跌愈有，以至於買樓計劃被擱置，也使部分未完成交易的一期業主因估價不足而面臨按揭難題，結果未能上會的業主被發展商追收重售後差價，而選擇上會的業主則面對資產貶值問題，難以透過資產升值換樓。 同時，一手樓在全面撤辣後的跌價影響到二手市場，業主紛紛減價、蝕讓沽貨，也影響銀行的放貸政策。始終政府放寬按揭成數，把按揭風險轉嫁給銀行，但自2024年第二季起，銀行透過緊縮估值、取消回贈、篩選客源等手段減少借貸以保留實力。 即使其後金管局與銀行商討，至第三季，美國開始減息，本港銀行也跟隨，中央推出經濟振興措施，似乎有轉機，銀行貸款取態回暖，但新盤如新地的「天璽·天」、新世界的「柏蔚森」等啟德項目，仍難逃低市價或蝕讓價推售的命運。 其後政府繼續出招救市，包括放寬按揭保險至樓花業主、容許買樓收租人士用較寬鬆的方式計算入息，近期還推出一次性按揭鬆綁安排，容許坐艇樓花業主在傳統銀行獲得較高按揭成數。2024年10月，特首李家超在《施政報告》中進一步放寬所有物業按揭成數至70%，並調整投資移民的物業購買門檻以刺激投資者和境外買家，但效果仍有限。 總結全年，一、二手市場分別錄得16,305宗及38,491宗交易，總成交金額1,970.7億元及2,493億元。雖然成交量和金額都比2023及2022年高，但實際上2022及2023年的成績皆不理想，相比2021年，在沒有任何全面撤辣政策刺激下的市場表現還要差。 展望2025年，新盤去庫存依然是大市主題，而新盤定價將直接影響市場走向。另一個因素看香港息口是否持續降低，因這會影響投資者是否轉投不動產，但此亦取決於美國息口走勢。美國候任總統特朗普重返白宮後的經濟、貿易及勞動市場政策，對美息有直接影響，這些都是我們需要關注的焦點。